Estructura 04

Capital de Deuda Pasiva

Retorno fijo, sin gestión activa, sin riesgo de equity.

El concepto

Tu capital trabaja en bienes raíces, pero tú no administras el proyecto.

Este perfil es para quien quiere que su capital trabaje en bienes raíces sin involucrarse en ninguna decisión del proyecto. No compras propiedad, no participas en rehab, no decides si se vende o se retiene. Prestas capital a un proyecto a cambio de un retorno fijo pactado desde el inicio.

Cómo funciona

Actúas como prestamista, no como socio de equity.

Nota de deuda

El acuerdo se estructura como una nota privada con monto, tasa fija, plazo y condiciones.

Retorno pactado

Al vencimiento recibes tu capital más el retorno acordado desde el inicio.

Colateral

La nota típicamente se respalda con la propiedad misma como garantía.

Tabla premium

Equity vs. Capital de Deuda

La diferencia central no es solamente el retorno. Es la posición que ocupas dentro del proyecto: socio de riesgo o prestamista con retorno pactado.

Concepto	Equity	Capital de Deuda
Participación en ganancias	Variable	No
Retorno fijo pactado	No	Sí
Riesgo operativo del proyecto	Alto	Bajo
Gestión activa	Requerida	No
Participación en decisiones	Sí	No
Garantía / colateral	No necesariamente	Propiedad como respaldo
Prioridad de cobro	Después de deuda	Antes del equity
Objetivo principal	Maximizar rendimiento	Preservar capital + retorno predecible

$50K

Capital prestado

10%

Tasa fija anual

Meses de plazo

$53,750

Pago al vencimiento

Ejemplo ilustrativo. Las tasas, garantías, plazos y condiciones dependen del proyecto, la documentación legal y el perfil del inversionista.

Proceso típico

Una estructura simple, pero documentada.

Proyecto

Se identifica un proyecto que necesita capital de deuda.

Nota

Se estructura monto, tasa fija, plazo y colateral.

Desembolso

Se entrega el capital según la documentación acordada.

Ejecución

El proyecto corre sin que participes en las decisiones.

Vencimiento

Recibes capital más retorno fijo según lo pactado.

Inversión sin gestión activa

Mientras otros operan el proyecto, tú cobras el retorno pactado.

Ventaja, límite y garantía

Lo que tienes que entender antes de entrar.

Ventaja

Tu retorno no depende directamente del desempeño del proyecto. Si el developer proyectaba 20% y solo logra 12%, tu retorno fijo no cambia si la nota se cumple.

Límite

No participas si el proyecto rinde más de lo esperado. Si el developer logra 35%, tu retorno sigue siendo el pactado desde el inicio.

Garantía

La nota típicamente se respalda con la propiedad como colateral, dándote una posición de cobro preferente frente al equity.

Perfil de inversionista

Capital disponible, prioridad en preservación y predictibilidad, sin interés ni tiempo para involucrarte en decisiones operativas.

Diferencia clave

Deuda, no equity.

Escalera, Developer/Flipper y Programa Institucional son posiciones de equity: participas en la ganancia y el riesgo. Capital de Deuda Pasiva es posición de deuda: cobras un número fijo, sin importar cómo le fue al proyecto, con la ventaja adicional de estar en posición de cobro preferente sobre el colateral.

CTA final

¿Buscas retorno predecible sin gestión activa?

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